– Quello che stiamo seguendo da vicino ora – E24

DNB ha prestato 300 miliardi di NOK agli operatori immobiliari norvegesi. Anche se può disturbare il sonno notturno, il presidente della DNB Harald Sirk-Hansen non ha paura delle “condizioni svedesi”.

– Quello che stiamo seguendo da vicino ora è lo sviluppo del mercato immobiliare commerciale, ha detto Serck-Hanssen a E24.

DNB ha prestato circa 300 miliardi di NOK a giocatori in edifici per uffici, hotel, edifici commerciali, centri commerciali e altro ancora. Ciò costituisce circa il 10% dei prestiti totali della banca e circa il 20% del mercato dei prestiti alle imprese, la divisione di cui è responsabile l’alta dirigenza di DNB.

È anche la più grande esposizione del settore a DNB, davanti a settori come l’energia, il trasporto marittimo, il settore marittimo e altro ancora.

I bassi tassi di interesse e la forte attività economica hanno reso gli immobili commerciali un oggetto di investimento preferito negli ultimi decenni.

Il fatto che ci sarà una correzione ora che i livelli di interesse sono triplicati è normale per il massimo della DNB.

Ancora non crede nel collasso.

– Finora, non ci sono indicazioni delle condizioni svedesi nel settore immobiliare commerciale norvegese, afferma Circe Hansen.

Sbucciare il brodo

Le società immobiliari commerciali svedesi sono crollate alla Borsa di Stoccolma, con l’indice che traccia le società in calo del 44% lo scorso anno, seguito da un calo di circa 14 percento finora quest’anno.

Come ha scritto di recente E24, lo sfondo è l’elevata leva finanziaria combinata con tassi di interesse in rapido aumento e quindi costi di finanziamento per le società immobiliari svedesi.

Arctic Securities stima che il requisito patrimoniale sia di almeno 115 miliardi di corone svedesi solo per avere un rapporto prestito/valore inferiore al 50%, basato sui valori delle proprietà dichiarate. È probabile che i valori siano molto alti, quindi i requisiti patrimoniali sono maggiori, secondo la casa di brokeraggio.

meno vulnerabile

In misura maggiore rispetto alle società immobiliari norvegesi, le società immobiliari svedesi sono finanziate da prestiti obbligazionari, ovvero titoli negoziabili fruttiferi che vengono offerti agli investitori a un certo tasso di interesse e scadenza più breve.

Circe Hansen osserva che le società immobiliari svedesi dovranno rifinanziare prestiti obbligazionari per circa 650 miliardi di corone svedesi nei prossimi tre o quattro anni.

Ritiene che il finanziamento degli immobili commerciali norvegesi avvenga a livelli moderati, di solito con un rapporto prestito/valore del 55%, poiché vi è poca dipendenza dal mercato obbligazionario.

– L’amministratore delegato dice che dietro di loro ci sono spesso potenti aziende familiari o società quotate.

Corona debole

Riconosce che triplicare il tasso di interesse influisce sui flussi di cassa delle società immobiliari, il che ha un effetto implicito sulla valutazione del settore.

Anche se è adatto per ostacolare il sonno notturno separatamente, non devi preoccuparti della parte superiore DNB.

Vede ancora che c’è una buona quantità di capitale che vuole entrare nel settore immobiliare commerciale norvegese. Non ultimo vale per i fondi esteri, che pensano che il settore sembri molto a buon mercato con una corona norvegese debole, ha detto.

– Ciò significa che non crediamo in un calo significativo dei prezzi, afferma Circe Hansen.

Elevate aspettative di prezzo

Ciò rispecchia un messaggio dell’intermediazione immobiliare Colliers, che ha annunciato la scorsa settimana Completa stagnazione nel mercato delle transazioni al Nord.

La sfida è che ci sono aspettative di prezzo molto elevate, secondo la casa di brokeraggio.

– Ci sono quantità di capitale quasi illimitate. I soli fondi immobiliari nordici hanno fino a 8 miliardi di euro di capitale inutilizzato e il doppio del potere di acquisizione. Tuttavia, lo considerano ancora troppo costoso e ritengono che i prezzi dovrebbero essere adeguati al ribasso, afferma nella lettera il capo di Colliers Bård Bjølgerud.

rifugio

Circe Hansen ritiene che non siano solo una corona debole e regole fiscali favorevoli per gli investitori stranieri a rendere attraenti gli immobili commerciali norvegesi.

Crede inoltre che l’economia norvegese sia in una posizione speciale con una forte economia statale che fornisce protezione in tempi difficili.

– Oggi non è facile trovare proprietà di investimento a livello internazionale che siano un rifugio sicuro in tempi turbolenti, afferma il presidente di DNB.

avvertimento

Il capo economista Kari Due Andersen di Akershus Eiendom aveva precedentemente avvertito che un crollo tra le società immobiliari svedesi potrebbe avere effetti a catena anche in Norvegia.

Tra l’altro, indica che l’inasprimento delle condizioni di credito e la concessione di credito in Svezia potrebbero estendersi anche alle banche svedesi in Norvegia.

– Potremmo trovarci in una situazione che può inasprirsi in futuro quasi a prescindere. Ma la situazione in Svezia potrebbe avere un ulteriore effetto restrittivo, perché le banche svedesi devono subire perdite o essere più attente, afferma il capo economista di E24.

effetto domino

Circus Hansen non è diverso in questo. Ritiene inoltre che le banche svedesi potrebbero dover intervenire e prendere la loro parte delle varie operazioni di rifinanziamento.

– Potrebbero dover utilizzare una parte maggiore del loro capitale per sostenere i loro principali clienti svedesi e in parte fungere da “rimborso” (titolo, nota di giornale) per le obbligazioni che non vengono rifinanziate. Il regista dice che il tempo lo dirà.

Aggiunge che DNB ha un’esposizione “molto limitata” agli attori immobiliari svedesi, ma ha finanziato alcuni dei principali clienti norvegesi della banca e le loro attività immobiliari commerciali in Svezia.

Quasi il 70 percento dei valori mondiali è legato alla proprietà in una forma o nell’altra. Questo lo rende un settore molto importante, poiché ha anche un effetto domino sul resto dell’economia, afferma Circe Hansen.